В свете осуществляемых реформ, направленных на повышение социальной защиты населения, а также повсеместное решение жилищного обеспечения населения, актуальным остается вопрос надлежащего функционирования механизмов аренды жилья. О важности должного правового регулирования сферы аренды свидетельствует тот факт, что аренда в определенных условиях зачастую является единственной альтернативой решения жилищного вопроса.

Министерством юстиции Республики Узбекистан в соответствии с новыми возложенными задачами проведен анализ законодательства и правоприменительной практики в области аренды жилья. Результаты проведенного анализа указали на ряд недостатков и проблем в данной сфере.

Так, несмотря на наличие нормативно-правовой базы, регулирующей различные аспекты аренды жилья, в законодательстве отсутствуют полноценные гарантии прав арендатора. Отсутствие указанных правовых гарантий создает условия для ущемления арендодателями законных прав и свобод арендаторов, снижает привлекательность и доходность рынка аренды.

Еще одним существенным недостатком сферы аренды жилья в Узбекистане является отсутствие единых стандартов арендуемого жилья и механизма контроля соответствия. В частности, в законодательстве и на практике не применяются какие-либо унифицированные критерии к арендуемому жилью, что не позволяет обеспечить надлежащее правовое регулирование и реализацию гарантий прав арендаторов.

Изучение зарубежного опыта по данной проблеме показало, что в качестве ее решения выступает создание профильных саморегулируемых организаций, защищающих права арендаторов. Они обеспечивают исполнение установленных норм, предоставляют арендаторам квалифицированную юридическую помощь, защищают их права в суде и содействуют улучшению жилищных условий для них. Такие организации есть в Германии (Союз квартиросъемщиков), Швеции (Ассоциация арендаторов), Канаде (Совет владельцев жилья и квартиросъемщиков), Великобритании (Ассоциация домовладельцев, Ассоциация агентов по аренде жилья) и других. Рассматриваемый механизм является действенным инструментом реализации государственных гарантий прав арендаторов в их взаимоотношениях с арендодателями.

В ходе анализа эффективности государственного управления в сфере аренды жилья установлено отсутствие полноценного системного учета объектов и арендных операций в государственном жилищном фонде. В частности, уполномоченными государственными органами не ведется централизованный сбор учетной и статистической информации по сдаче государственного жилья в аренду, а также его рентабельности. Данное обстоятельство негативно отражается на открытости деятельности государственных органов и указывает на наличие условий для возникновения коррупциогенных факторов в этой сфере.

Расчет динамики бюджетных поступлений от аренды жилья позволил выявить отсутствие каких-либо стимулирующих мер для участников рынка аренды, что приводит к росту теневого сектора в данной сфере. Практическое изучение показало, что арендодатели при заключении договора указывают сумму, заниженную в несколько раз для соответствующего снижения размеров подоходного налога, что отрицательно сказывается на финансовых поступлениях в бюджет государства.

Детальный анализ законодательства показал, что отдельные формы аренды жилья не урегулированы жилищным законодательством, что негативно влияет на правоприменительную практику в данной сфере и значительно снижает потенциал рынка аренды жилья. Кроме того, законом «Об аренде» не урегулирован полноценный правовой статус арендатора и арендодателя
при заключении договора аренды жилья посуточно, с подселением и иных видов, а также гарантии качественного исполнения данных видов договора аренды, что указывает на наличие определенных пробелов, требующих решения.

По итогам проведенного анализа с учетом передового зарубежного опыта Министерством юстиции были подготовлены соответствующие предложения по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики в сфере аренды жилья, обеспечению гарантий прав арендаторов и развитию рынка аренды.

Отдел по связям с общественностью

Министерства юстиции